Pembangunan Ibu Kota Nusantara (IKN) tidak hanya membawa perubahan pada kawasan inti ibu kota baru, tetapi juga memengaruhi kawasan permukiman di sekitarnya. Salah satu wilayah yang mengalami perubahan tersebut adalah Koridor Jalan Negara, Kecamatan Sepaku, Kabupaten Penajam Paser Utara, yang berada dalam kawasan transisi antara permukiman masyarakat dan perkembangan IKN.
Perubahan aksesibilitas, perkembangan infrastruktur, meningkatnya aktivitas ekonomi, serta hadirnya penduduk baru mendorong masyarakat untuk menyesuaikan hunian mereka dengan kondisi yang terus berubah. Rumah yang sebelumnya berfungsi terutama sebagai tempat tinggal mulai mengalami berbagai bentuk adaptasi, seperti penambahan ruang usaha, pengembangan ruang sewa, perluasan bangunan, hingga munculnya aktivitas jasa di dalam atau di sekitar hunian.
Penelitian yang dilakukan oleh tim peneliti Institut Teknologi Kalimantan ini bertujuan untuk menganalisis dinamika sosio-ekologis adaptasi hunian pada Koridor Jalan Negara serta merumuskan Kerangka Regenerasi Parsial sebagai pendekatan konseptual untuk memahami transformasi permukiman. Penelitian menggunakan pendekatan studi kasus kualitatif melalui observasi lapangan, wawancara semi-terstruktur, dokumentasi fotografi, analisis citra satelit multitemporal, serta analisis tematik berbantuan perangkat lunak ATLAS.ti.
Hasil analisis terhadap lima informan menunjukkan bahwa adaptasi hunian terutama dipengaruhi oleh dinamika ekonomi dan perkembangan IKN. Beberapa faktor yang muncul secara konsisten dalam wawancara antara lain peluang ekonomi, perkembangan IKN, peningkatan pendapatan rumah tangga, ekspansi usaha, dan pertumbuhan populasi. Kelima faktor tersebut kemudian membentuk tema-tema analitis yang digunakan untuk memahami hubungan antara perkembangan kawasan dan perubahan hunian.
Salah satu bentuk adaptasi yang ditemukan adalah munculnya rumah produktif, yaitu hunian yang tetap mempertahankan fungsi tempat tinggal tetapi sekaligus menampung aktivitas ekonomi. Masyarakat memanfaatkan ruang yang tersedia untuk membuka usaha kecil, menambah kamar sewa, maupun menyediakan jasa seperti laundry. Dengan demikian, perubahan fungsi tidak selalu berarti hilangnya fungsi hunian, tetapi lebih banyak terjadi melalui penambahan dan penggabungan fungsi secara bertahap.
Temuan tersebut memperlihatkan bahwa masyarakat memiliki kemampuan untuk melakukan adaptasi secara incremental sesuai dengan kemampuan ekonomi, ketersediaan ruang, dan kebutuhan yang muncul di lingkungan sekitarnya. Adaptasi hunian menjadi salah satu strategi masyarakat untuk mempertahankan tempat tinggal sekaligus memperoleh manfaat ekonomi dari perkembangan kawasan.
Menariknya, transformasi tersebut juga relatif dapat diterima oleh masyarakat sekitar. Para informan menyampaikan bahwa perubahan atau perluasan hunian pada umumnya tidak menimbulkan konflik dengan tetangga dan tidak menghadapi hambatan administratif yang berarti. Kondisi ini menunjukkan adanya tingkat penerimaan sosial yang cukup tinggi terhadap transformasi hunian sebagai bagian dari perkembangan permukiman.
Namun, perkembangan tersebut tidak hanya menghasilkan dampak positif. Perubahan fisik kawasan dan bertambahnya bangunan juga berpotensi menimbulkan tekanan ekologis, antara lain melalui berkurangnya vegetasi, meningkatnya permukaan kedap air, perubahan kondisi drainase, dan meningkatnya limpasan permukaan. Dengan demikian, perkembangan permukiman tidak dapat hanya dilihat dari pertumbuhan ekonomi dan peningkatan kualitas hunian, tetapi juga perlu mempertimbangkan kemampuan lingkungan dalam mempertahankan fungsi ekologisnya.
Temuan penelitian juga menunjukkan bahwa masyarakat memandang perkembangan IKN sebagai peluang sekaligus tantangan. Di satu sisi, perkembangan kawasan diperkirakan dapat meningkatkan peluang usaha, kebutuhan jasa, dan aktivitas ekonomi. Di sisi lain, terdapat kekhawatiran mengenai keamanan lahan dan kemungkinan terjadinya perpindahan masyarakat apabila ekspansi kawasan berlangsung semakin luas.
Oleh karena itu, pengembangan kawasan transisi IKN perlu memperhatikan keseimbangan antara pertumbuhan ekonomi, kemampuan adaptasi masyarakat, perlindungan sosial, dan keberlanjutan ekologis. Rumah masyarakat tidak semestinya hanya dipandang sebagai objek pembangunan, tetapi juga sebagai ruang hidup yang terus beradaptasi terhadap perubahan lingkungan dan ekonomi.
Penelitian ini menunjukkan bahwa proses regeneratif pada kawasan transisi tidak selalu harus dimulai melalui proyek pembangunan berskala besar. Regenerasi dapat dimulai dari proses adaptasi yang telah dilakukan masyarakat, kemudian diarahkan secara bertahap agar perubahan hunian juga mampu memperkuat kualitas lingkungan. Perspektif tersebut menjadi dasar dari konsep Partial Regenerative Settlement yang ditawarkan penelitian ini.